2007年到2012年南昌市经适房实物房源已有12000余套

3月14日即日起，南昌市已取得经适房所有权证，购得经济适用住房满5年并符合相关法律条件的所有经适房住户，可以按“购房时”的房价补交差价，申请经适房上市；相关政府部门将在95个工作日内，核发商品房房产证。
另外，向政府申请房屋回购并符合条件的经适房住户，政府按“还本金，付利息”的原则回购，并在70个工作日内，向住户返还经适房购房款。

看点一、经适房购满5年后可上市

1、经济适用住房

是指政府提供政策支持，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

南昌市房产管理部门在销售经适房时明确规定，所有业主对所购经适房仅有“有限产权”，即不能上市交易、不得出租，不得改变使用性质用于经营。

2007年11月19日，国家建设部、发改委等多部门联合制定了《经济适用住房管理办法》。其中第三十条规定，“购买经济适用住房满5年”的，可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得“完全产权”。

2008年1月10日，省积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组出台的《关于解决经济适用住房按揭贷款有关问题的若干意见》（下简称《意见》)明确指出，购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房（或取得完全产权）。

2016年11月15日，南昌市政府下发了《南昌市已购经济适用房住房上市和回购操作流程》（下简称《操作流程》）。根据该政策，购得经济适用住房满5年的家庭，可凭房产证或不动产权证申请经济适用住房上市；所购经济适用住房转为完全产权前，因特殊原因确实需要转让经济适用住房的，由政府进行回购。至此，广受市民关注的有关经适房上市、回购终于进入“倒计时”。
看点二、经适房“上市”可尽快改善生活

（坐落在红谷滩新区的凤凰家园经适房，大部分业主购房时间已经超过五年）

实例：2008年11月，市民万先生一家三口通过摇号，购买了城南经适房阳光家园的一套面积为70多平方米的住房。

困难：目前经适房房产证上注明的房产所有人中，有27岁独子的名字。限于二套房“限购”政策，儿子无法通过房贷购买婚房。

“这个已经成为了我们家迫在眉睫的问题！”万先生说，购房已经快6年多了。在购房之初，有关部门曾再三表示经适房满五年后可以上市交易，补交差价后拿到独立产权，可是现在有关经适房上市交易的政策迟迟未能出台，导致居住的这套房屋反而成为了他们一家三口另购房产的障碍。

记者在采访中了解到，有相当一部分经适房业主，和阳光家园住户万先生一样，在购房后的几年间出于种种原因，都希望获得经适房完全产权，以便进一步改善生活。

看点三、1.2万余套经适房今可上市、回购

“为了顺利开展经适房上市和回购工作，我们制定了‘制定政策-业务培训-试点办理-全面实施’四步走的工作计划。现在各项条件已基本成熟，我们将从现在开始，全面实施经适房上市和回购工作，并实行常态化办理。”南昌市房管局相关负责人介绍，经适房《操作流程》出台后，各政府相关单位、部门完成了对各区（开发区、新区）住房保障部门的政策培训工作、住房保障信息系统的修改调试工作、居民家庭经济状况核查信息系统的对接调试工作、完成了经适房上市试点办理工作等前工作。

该负责人表示，今后，以购房合同备案时间为准，购得经适房满5年的所有经适房住户，都可以向政府申请上市、回购

看点四、经适房上市后成“私房”

“不管是申请经适房‘上市’还是‘回购’，意味着其房产性质已经发生变化，不再算作‘住房保障房’了。”南昌市房管局相关负责人解释说，经适房上市和回购关系到全市上万户家庭的切实利益，符合条件的经适房家庭可以选择上市的方式来取得房屋完全产权，也可以选择回购的方式来退出所购经适房，这两种方式均可以退出住房保障序列；从某种意义上来说是住房保障政策“有进有出”的体现。

据了解，2007年到2012年间，南昌市政府建设并配售经适房实物房源12000余套。

在所有已具备“上市”、“回购”年限资格的1.2万余套经适房中，因为房产性质属于保障性住房，经适房购房人需要受到取得其他房产和购车等很多政策性限制。

而购房人一旦选择上市后，就取得了房屋完全产权，市不动产登记部门为其换发不动产权证书，原经济适用住房保障功能即行消失，其管理、权属登记、交易等均按商品住房有关规定执行，原经适房则由保障性住房变为“私房”，购房人也不再受到相应限制。


该负责人特别强调：已购经适房上市交易和回购后，原经适房住房申请人不得再享受住房保障政策。

看点五、申请经适房上市 经适房上市须购满5年
经适房“上市”，是指经适房购房人向政府缴纳相关价款后将经济适用住房由有限产权转为完全产权的行为，不包括经适房转为完全产权后作为存量房交易的行为。

申请经适房上市的房主，须取得经适房所有权证；购得经济适用住房满5年（以购房合同备案时间为准）；申请人已缴清经济适用住房购房款、相关税费、银行按揭贷款本息；申请人及其他共同所有权人同意上市；无法律、法规规定禁止上市的情形。


看点六、按“购房时”房价补交房款差价

记者了解到，申请上市的经适房，在向政府补交房款差价时，是按照“注明价格”，即按房屋所有权证（不动产权证）上注明的经济适用住房购买时同地段普通商品住房购买价格来计算的。此外，购房人需依法缴纳房屋契税，计税依据为补缴的土地收益、税、费减免等价款，税率按照申报纳税时国家房屋契税相关政策执行。

看点七、上市时符合住房保障标准只补交六成差价

据了解，申请“上市”的经适房主，在缴纳价款和相关契税方面的标准分为两种：

01

“上市”时，购房人住房和经济条件未超出申请上市时政府规定的住房保障标准的；按当时房价差价的六成，补交房款。

02

购房人住房和经济条件超出了申请上市时政府规定的住房保障标准的，须百分百补交购房时的房价差价。

具体计算公式如下

1、购房人住房和经济条件未超出申请上市时政府规定的住房保障标准的，按“（注明价格－购房价）×60%”补缴土地收益、税、费减免等价款；


2、购房人住房和经济条件超出申请上市时政府规定的住房保障标准的，按（注明价格－购房价）×100%补缴土地收益、税、费减免等价款。

以青云谱区阳光家园一套70平米的经适房为例。

该地段注明价格约为3400元/平方米，

购房价为1960元/平方米，

通过“（注明价格－购房价）×60%”公式计算，

申请人首先要补缴60480元。

加上1%即大约600元的房屋契税，

申请人最后要补缴的总金额为61000元左右。

看点八、95个工作日内可获商品房房产证

记者了解到，购房人如果要成功申请经适房上市，需要经过“提出申请—购房人户籍所在区住房保障部门受理审核（需要核查购房人住房情况和经济条件，以区分缴纳价款标准）—区住房保障部门出具审核意见—购房人按规定补缴相应价款和契税—市住房保障部门核验—市不动产登记部门办理产权登记”等6个申请步骤。

据南昌市房管局相关负责人介绍，根据当前办理流程，各相关政府单位、部门都规定了具体办理时限。

即民政部门须在60个工作日内就购房人的申请资格出具核查报告，

区住房保障部门须14个工作日内完成受理审核，

市住房保障部门须6个工作日内完成核验，

市不动产15个工作日内发证。

即符合条件的购房人，可以在90个工作日内获得具有完全产权的商品房房产证。

看点九、申请经适房回购 须缴清所有房款才能申请回购

记者了解到，向政府申请回购的经适房购房人，除必须取得经适房的其他共同所有权人同意，且没有法律、法规规定禁止回购的情形外，还必须在申请前，全部缴清经济适用住房购房款、相关税费、银行按揭贷款本息。

看点十、“还本金，付利息”政府回购经适房

据了解，向政府申请回购的经适房购房人，政府相关部门将按照原销售价格（以购房发票为准）加城镇居民银行活期存款利息确定回购价款。计息时间从购房发票时间起至市住房保障部门回购核准时间止，计息利率按照市住房保障部门回购核准通过当日的中国人民银行同期活期基准利率计算。

概括来说，就是“还本金，付利息”。值得注意的是，因购房产生的税费（包括契税、房屋维修资金及产权办证费用等）、因购房或房屋*押产生的债权本息、购房后产生的房屋装饰装修费用、购房后到退房前产生的水、电、燃气、物业服务等服务性收费以及其他应由购房家庭自行承担。

70个工作日退返经适房款

据市房管局相关负责人介绍，购房人申请回购时，须经过“提出申请—区住房保障部门受理审核—购房人腾退住房—市住房保障部门核验—市不动产登记部门办理产权注销—市财政部门支付回购价款”等6个步骤完成。

根据当前办理流程，

区住房保障部门将在14个工作日完成受理审核；

而购房人在受理审核通过后，须在5个工作日内腾退住房。

此后，市住房保障部门6个工作日内完成核验，

市不动产15个工作日内完成产权注销，

市财政30天内退款。
即符合回购条件的购房人，可以在70个工作日内得到政府退返的经适房房款。